住宅用地拟改为商务用地!东海岸新城这次调整意义重大

来源:房天下 2017-10-08 17:08

[摘要] 根据《汕头海湾新区东海岸新城新津片区控制性详细规划》,新津片区由五大居住组团和集中在片区南部区域的金融创新组团组成,其定位为:生态良好、环境优美、配套完善的高品质滨海住区。

9月28日,东海岸新城新津片区E组团控规修改事项进行征询意见公示。根据市委市政府的工作要求,由华侨试验区开展《汕头海湾新区东海岸新城新津片区控制性详细规划》(E组团)修编必要性论证。修编范围为:《原控规》E组团,北至纬四路(港澳路),东至津河路新津河防潮大堤,南至滨海大道(东海岸大道)防潮大堤,西至经二路(阿里山路),总面积98.54公顷。

东海岸新城是华侨经济文化合作试验区的重要组成区域。作为东海岸新城先期建设区,新津片区总面积为518.09公顷,政府官网中写道,「新津组团……建设以金融商务功能为主,兼具文化、休闲、高端居住于一体的金融商务区」。而根据《汕头海湾新区东海岸新城新津片区控制性详细规划》,新津片区由五大居住组团和集中在片区南部区域的金融创新组团组成,其定位为:生态良好、环境优美、配套完善的高品质滨海住区。

此次E组团控规调整着力提升新津片区的商务功能。国庆期间,规划局公示了E组团多宗用地的用地规划条件,包括E01-03、E01-10、E01-15等多宗地块。根据相关公示,这三宗用地都将由原先的住宅性质用地转变为商务、商业用地,其中 E01-15地块兼容图书展览用地。

示意图(仅供参考)

控规调整邀请了华南理工大学建筑学院相关人士参与,由该校周剑云教授负责E组团城市设计。华侨试验区相关负责人表示,新的城市设计进一步完善了新津片区E组团的城市功能,优化空间布局,不仅增强了绿色开敞空间的公共性,而且优化了重要景观节点的视觉通廊,丰富了片区城市建筑天际线曲度,使新津片区的城市设计更具活力与特色。

规划解析:E01-03地块

原E01-03地块位二类住宅用地,实用地面积44601㎡,容积率≤2.5,限高65米,配设物管用房、居民健身设施。在新的公示中,E01-03地块与E01-01、E01-02地块(绿地性质)合并进行规划,E01-03地块变更为商务、商业用地。

E01-01、E01-02、E01-03地块用地总面积:51311.6平方米(76.967亩),实用地面积:42434.9平方米(63.652亩)。E01-03地块规划技术指标要求:容积率:≤5.0,地面以上计容建筑面积≤212174.5平方 米,其中可按不大于地面以上计容建筑面积的20%配建服务型公寓。

E01-03地块建筑密度:≤50%,其中主楼≤25%;绿地率:≥20%;停车率:≥20%(按不低于停车位总数10%建设充电设施或预留安装充电设施接口);限高方面,按照空军航空限高执行,且地块内必须至少有一栋塔楼海拔限高不低于200米。

规划解析:E01-10地块 *

E01-10地块原为二类住宅用地(原用地编码E01-09),实用地面积63129.7㎡,容积率≤2.5,限高65米,地块南侧拟建设幼儿园。现E01-10地块与E01-08、E01-09、E01-11、E01-13地块进行合并规划,E01-10地块变更为商务、商业用地,原先的幼儿园用地也调整为社会停车场用地(E01-11)、公园用地(E01-13)等。

上述多宗地块用地总面积:76072.7平方米(114.109亩),实用地面积:64092.3平方米(96.139亩),其中E01-10地块实用地面积62077.9平方米(93.117亩)。E01-10地块规划技术指标要求:容积率:≤5.0,地面以上计容建筑面积≤310389.5平方米,其中可按照不大于地面以上计容建筑面积的20%配建服务型公寓。

E01-10地块≤50%,其中主楼≤25%;绿地率≥20%;停车率≥20%(按不低于停车位总数10%建设充电设施或预留安装充电设施接口);限高方面,按照空军航空限高执行,且地块内必须至少有一栋塔楼海拔限高不低于200米。

规划解析:E01-15地块 *

E01-15地块与E01-14、E01-16、E01-17(之一)合并进行规划。相关地块原先为二类住宅用地、服务设施用地等,规划综合商场、肉菜市场、派出所、老年人照料中心等。现E01-15地块变更为商务、商业用地兼容图书展览用地(B2/B1< A21>),其余地块为绿地。

前述多宗用地用地总面积:76426.0平方米(114.639亩),实用地面积:56433.6平方米(84.650亩)。E01-15地块规划技术指标要求:容积率:≤5.0,地面以上计容建筑面积≤282168.0平方米,其中可按不大于地面以上计容建筑面积的20%。

E01-15地块建筑密度:≤50%,其中主楼≤25%;绿地率:≥20%;停车率:≥20%(按不低于停车位总数10%建设充电设施或预留安装充电设施接口);建(构)筑物海拔限高:按照空军航空限高执行,且地块内必须至少有一栋塔楼海拔限高不低于200米。

规划解析:配建服务型公寓

E01-03、E01-10、E01-15地块均允许按不大于地面以上计容建筑面积的20%配建服务型公寓。服务型公寓是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施,其公寓客房由一个或多个卧室组成,并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。

示意图

公寓建筑立面设计应采用公共建筑的外立面形式与建筑特点,禁止设置非功能性凹槽、外挑式 阳台、非封闭式阳台,如因采光通风需要设置凹槽,应采用百叶、穿孔板等装饰性构件进行遮蔽。地面以上计容建筑面积含阳台和悬挑实体面积。

规划解析:限高调整

汕头中心城区长期面临着建设高度受到法律法规的严格限制等问题,滨海天际线整体平缓、缺乏层次和标志性,而城市天际线是城市总体形象的高度概括,更与城市经济发展能力息息相关。此前,《汕头“一湾两岸”城市天际线规划控制研究(草案)》指出,「新津河启动段应重点打造城市标志建筑,突出天际线轮廓、形成本地段反映城市新时代发展前景的雄伟壮丽的天际」。

城市天际线示意图

E组团地块原先限高普遍控制在65米,部分地块可突破105米限制。已经出让的御海天宸地块限高为65米,保利·和府地块限高105米。为了适应新的天际线规划要求,新的规划公示均提及地块限高按照空军航空限高执行,且地块内必须至少有一栋塔楼海拔限高不低于200米。

不过,E组团控规显然与之前公示《东海岸新城规划控制天际轮廓线》有些许出入。在该规划中,E组团及其以西区域的调整限高为150米,仅有一小区域调整限高为200米。

东海岸新城新津片天际轮廓线规划图

规划解析:地下商业开发

E01-03、E01-10、E01-15地块应配建配电房、垃圾收集间等设施,并按照有关规定和技术规范执行。项目各类管线可接周边道路市政管线;地下空间作为配建停车和人防、配电、配水、通信、环卫等配套设施用房使用,可适当进行地下商业空间开发,同时应按照地下商业建筑面积增配≥20%的停车面积。

示意图

规划解析:建设报批 政府把关

E01-03、E01-10、E01-15地块应按新津片区E组团城市设计及其技术导则等要求编制修建性详细规划,并按程序报规划委员会审议,报市政府审批。相关配建的目配建的支路、公园绿地及防护绿地应按政府要求进行配套建设,应与主体地块同步设计、同步施工、同步验收,验收合格后无偿移交给政府。

规划中还提及,用地公开出让成交后,竞得者不得以任何理由申请对用地规划条件进行更改。此举可以防止部分企业为追求利益最大化,以各种理由申请调整用地规划建设条件,以此拖延项目进展与城市建设,最终造成国有资产流失。

相关链接:新城土地出让回顾

2016年12月23日,汕头东海岸新城新津片区F组团WG2016-13、WG2016-14两宗产业服务用地进行竞拍,明园集团以5.795亿元摘下WG2016-13地块,楼面价1429元/㎡;泰盛科技以10.185亿元摘下WG2016-14地块,楼面价1493元/㎡.

明园国际科创金融城和泰盛科创园两大重点项目正式落户,将进一步助推华侨试验区东海岸新城现代金融体系建设和产业升级,成为城市及区域新的创新驱动力。

同年28日,东海岸新城迎来该年度最后两场土拍,这两场土拍也引起了一场持续至今的楼市热潮。E组团两宗住宅用地在龙光、保利、碧桂园、中交、五矿、中环、国厦等多家房企竞争下,最终由龙光以19.14亿元和保利以13.67亿元成功夺下,楼面价分别达到7824元/㎡和8048元/㎡。

2017年的供地计划中,E组团原本计划出让两宗住宅用地合计290余亩,业内预计,新的住宅用地土地出让将延续去年的热度。现在,E组团的用地拟进行大幅调整,现仅存的一块未出让住宅用地仅约25亩。回顾去年年底四宗土地出让可以发现,这次调整带来的意义并不亚于海滨路地块被建设为公园,它将为东海岸新城引入更多的产业,助力汕头创新驱动发展、产业升级转型。

祝福(⊙o⊙)!

* 用地编码与原控规编码有差异

** 本文资料来源政府公示,仅供阅读参考,不构成任何形式的建议,最终以政府公示为准。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
标签: 城建规划
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